Autor: Anda Diaconescu, Avocat Asociat Biriș Goran

Odată cu modificarea din 2024 a regimului de impozitare a chiriilor, companiile care închiriază spații de la persoane fizice au de îndeplinit noi obligații de declarare și plată. Mai exact, ele au sarcina reținerii, declarării și virării lunare a impozitului pe veniturile din cedarea folosinței bunurilor. Mai mult, pentru prima dată, aceste obligații fiscale trebuie raportate și anual prin declarația 205, conform unui ordin recent emis de Agenția Națională de Administrare Fiscală. Prima declarare de acest fel, aferentă anului 2024, trebuie realizată până în 28 februarie 2025, iar nedepunerea la termen a formularului fiscal poate atrage sancțiuni de mii de lei.

Ordinul ANAF 102/2025, publicat în Monitorul Oficial în 27 ianuarie 2025, clarifică noile reguli fiscale aferente chiriilor plătite de companii persoanelor fizice și impune ca impozitul pentru astfel de venituri să fie declarat nu doar lunar prin declarația 100, ci și anual prin declarația 205.

Practic, pe lângă raportarea lunară a impozitului prin formularul 100, pe care firmele au făcut-o pe tot parcursul anului 2024, apare acum și obligația ca, anual, până la finalul lunii februarie, să fie depusă și declarația 205, care trebuie să cuprindă toate veniturile din chirii plătite persoanelor fizice și impozitul reținut pe parcursul anului fiscal precedent.

Impactul asupra companiilor și riscurile nerespectării obligației

Pentru multe companii, această obligație anuală este o premieră și necesită adaptarea procedurilor contabile pentru a asigura conformarea cu noile cerințe fiscale. Nerespectarea obligației de depunere a declarației 205 poate atrage sancțiuni din partea ANAF, ceea ce face esențială informarea și pregătirea din timp a firmelor.

Amenzile pentru nedepunerea formularului 205 variază de la 1.000 lei la 5.000 lei pentru persoanele juridice încadrate în categoria contribuabililor mijlocii și mari și de la 500 lei la 1.000 lei pentru celelalte persoane juridice, precum și pentru persoanele fizice.

Reamintim în acest context și că aceste amenzi vor fi aplicate imediat, ele nemaifiind acoperite de legislația prevenirii care permitea până în 2023 ca astfel de contravenții să fie sancționate cu avertisment atunci când era vorba despre o primă abatere de acest fel a contribuabilului. Mai mult, trebuie punctat și că regimul juridic pentru amenzile fiscal-contabile a fost înăsprit considerabil în ultimul an, fiind eliminată inclusiv posibilitatea ca acesteasă fie achitate la jumătate din valoarea lor minimă când sunt plătite în termen de 15 zile de la impunere, astfel că amenzile pentru nedepunerea la timp a formularului 205 sau pentru depunerea sa incorectă ori incompletă vor trebui achitate integral imediat după ce au fost constatate și impuse de organele fiscale.

Nu în ultimul rând, precizăm că reținerea și nevărsarea la bugetul de stat a impozitului pe veniturile din chirii poate atrage inclusiv sancțiuni penale, respectiv închisoare între unu și cinci ani sau  amendă penală, conform unei modificări din 2024 a Legii evaziunii fiscale

Cum se completează și depune formularul 205

Formularul se completează utilizând programul de asistență pus la dispoziție de ANAF și se transmite exclusiv prin mijloace electronice. Este important, deci, ca firmele să verifice versiunea electronică a formularului, pentru a se conforma termenului de depunere din 28 februarie 2025. Formularul este disponibil aici.

Principalele elemente care trebuie declarate în formularul 205 vizează:

• perioada de raportare: se completează anul pentru care se depune declarația – 2024, în acest caz;
• datele de identificare ale plătitorului de venit: se completează codul de identificare fiscală și alte informații solicitate;
• tipul de venit declarat: se selectează tipurile de venit pentru care se depune declarația;
• datele despre beneficiarii de venit: se completează informații despre persoanele care au realizat venituri, inclusiv rezidența fiscală și CNP-ul sau codul lor de identificare fiscală;
• informațiile financiare propriu-zise: trebuie raportate atât baza de calcul al impozitului, într-un an fiscal, cât și totalul impozitului pe venit calculat și reținut în cursul anului 2024, precum și, acolo unde este cazul, totalul venitului brut plătit exclusiv în natură sau totalul sumelor reprezentând garanție utilizată pentru plata chiriei stabilită prin contract, într-un an fiscal.

Dacă se constată erori după depunerea inițială, se va depune o declarație rectificativă. Aceasta se întocmește pe tipuri de venit și va cuprinde numai pozițiile corectate, declarate eronat în declarația inițială, sau pozițiile care, în mod eronat, nu au fost cuprinse în declarația inițială.

Autori: Corina Mîndoiu, Partener, Impozit pe venit și contribuții sociale, EY România

Dorina Marcu, Manager, Impozit pe venit și contribuții sociale, EY România

Este bine cunoscut faptul că toți contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor personale sunt obligați, potrivit legislației naționale, să-și înregistreze contractele de închiriere în termen de cel mult 30 de zile de la semnare sau de la modificarea acestora.

Speța neclarificată până acum privește cazul în care același imobil este deținut de mai mulți proprietari. Recentul ordin ANAF vine tocmai cu această clarificare importantă, astfel că obligația declarării nu va mai putea fi interpretată diferit, nici în cazul unui singur proprietar, nici în cazul coproprietății: în cazul în care un bun este deținut în comun, obligația înregistrării contractului revine proprietarului, uzufructuarului sau altei persoane desemnate prin contractul de închiriere.

Ordinul Președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF) nr. 161/2025, publicat în Monitorul Oficial nr. 109, din 6 februarie 2025, vine să reitereze prevederi existente, dar și cu aceste noi reguli privind înregistrarea contractelor de închiriere în România.

Astfel, conform noilor reglementări, contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor personale sunt obligați să înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal competent în cel mult 30 de zile de la semnare sau de la modificarea acestuia, obligație care se aplică și în cazul modificărilor survenite ulterior încheierii contractului.

Devine obligatorie desemnarea responsabilului pentru înregistrare în cazul bunurilor deținute în comun. În situația în care bunul închiriat este deținut în comun, prin contractul de închiriere sau, după caz, prin actul de modificare a acestuia, trebuie desemnat proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal care va îndeplini obligația înregistrării contractului la ANAF.

Noile obligații privind desemnarea persoanei responsabile pentru înregistrarea contractului nu se aplică retroactiv pentru contractele de închiriere aflate în derulare la 1 ianuarie 2025, precum și pentru modificările acestora înregistrate anterior acestei date.

Pentru a se conforma noilor reguli și a evita eventualele sancțiuni, proprietarii trebuie să:

1. Verifice contractul de închiriere și să se sigure că documentul este redactat conform legislației în vigoare.
2. Înregistreze contractul la ANAF, primul pas fiind cel de a depune cererea de înregistrare (formularul C168) în 30 de zile de la semnare, împreună cu o copie a contractului.
3. Respecte obligațiile fiscale, respectiv să declare veniturile obținute și să achite impozitele aferente.
4. Actualizeze informațiile în cazul unor modificări. Cu alte cuvinte, orice schimbare privind termenii contractului trebuie raportată la ANAF în același termen, 30 de zile de la convenirea lor.

Noile prevederi nu detaliază explicit sancțiunile pentru neînregistrarea contractelor, dar legislația fiscală existentă prevede sancțiuni pentru neconformare.

Prin noile reguli cu privire la înregistrarea contractelor, ANAF urmărește să elimine ambiguitățile și să asigure o evidență mai clară a veniturilor obținute din închirieri, contribuind astfel la reducerea fenomenului închirierilor nedeclarate și la creșterea conformării fiscale.

Autor: Ioana Cârtițe, Senior Tax Manager Biriș Goran

Anul 2025 marchează un moment crucial pentru companiile din România în ceea ce privește depunerea situațiilor financiare anuale. Pentru prima dată, raportările financiare vor trebui realizate în funcție de noile criterii de mărime ale companiilor, introduse de Ministerul de Finanțe anul trecut, care influențează atât clasificarea firmelor, cât și numărul de componente ale situațiilor financiare ce trebuie depuse. Aceste noi criterii valorice pentru clasificarea companiilor în funcție de dimensiunea lor, reglementate în august 2024, produc efecte în premieră în acest an (în ceea ce privește situațiile financiare aferente anului financiar 2024), astfel că fiecare companie trebuie să își verifice cu atenție încadrarea pentru a evita probleme administrative sau sancțiuni pentru depunerea incorectă a situațiilor financiare anuale, în contextul în care mărimea companiei determină în mod direct tipul de formulare și nivelul de detaliu al raportărilor financiare care trebuie completate și depuse la autorități.

Noile praguri valorice referitoare la totalul activelor și cifra de afaceri netă, care califică firmele în funcție de dimensiune, au fost ajustate prin Ordinul MF nr. 4164/2024 cu aproape 50% pentru a reflecta inflația din ultimul deceniu în zona euro. Criteriul privind numărul de salariați, luat și în el calcul la stabilirea dimensiunii unei companii, este singurul care nu a fost modificat, nefiind influențat în vreun fel de inflație, care a fost factorul generator al acestor modificări. Această actualizare a criteriilor de mărime poate muta unele firme într-o categorie superioară, impunând cerințe mai complexe de raportare.

Conform noilor reglementări aplicabile începând cu situațiile financiare aferente anului 2024, microentitățile sunt definite ca firme care la data bilanțului nu îndeplinesc cel puțin două din următoarele criterii : active totale de maximum 2,25 milioane lei, o cifră de afaceri netă de până la 4,5 milioane lei sau un număr mediu de salariați care nu depășește 10. Entitățile mici pot avea active de până la 25 milioane lei, o cifră de afaceri netă de maximum 50 milioane lei sau cel mult 50 de angajați. Orice firmă care depășește două dintre criteriile aplicabile entităților mici este clasificată automat într-o categorie superioară, devenind entitate medie sau mare.

Această reclasificare are un impact semnificativ asupra raportărilor financiare, deoarece firmele care trec într-o categorie superioară trebuie să întocmească formulare suplimentare, cum ar fi note explicative, situația modificărilor capitalurilor proprii sau situația fluxurilor de numerar. Prin urmare, verificarea corectă a încadrării este esențială pentru a evita surprize în procesul de raportare. In acest sens amintim că pentru schimbarea categoriei de entitate raportoare trebuie analizat dacă criteriile prevăzute în Reglementările contabile (și actualizate astfel cum am prezentat mai sus prin Ordinul 4164 / 2024) au fost depășite în două exerciții financiare consecutive. Noutăți esențiale în procesul de depunere a bilanțurilor pentru 2025

O altă premieră aplicabilă din acest an este cea referitoare la stabilirea unor termene fixe pentru depunerea situațiilor financiare și raportărilor contabile anuale ale companiilor, ceea ce elimină ambiguitățile anterioare generate de calcularea datelor-limită în funcție de un număr de zile de la încheierea exercițiului financiar. Astfel, conform OUG nr. 138/2024, publicată în luna decembrie, societățile trebuie să depună situațiile financiare anuale pentru anul financiar 2024 până la 31 mai 2025, termen care, fiind într-o zi nelucrătoare, se extinde automat până la 2 iunie conform prevederilor aceluiași act normativ, iar pentru ONG-uri, termenul limită a fost stabilit de autorități pentru 30 aprilie 2025.

Recent, Ministerul de Finanțe a reglementat, prin Ordinul nr. 107/2025, publicat în 23 ianuarie, și regulile propriu-zise de raportare pentru întocmirea și depunerea situațiilor financiare anuale aferente anului 2024. Ca noutăți față de anul trecut, va fi obligatorie raportarea distinctă a cifrei de afaceri nete realizate din operațiuni desfășurate pe teritoriul național.

În ceea ce privește componentele situațiilor financiare anuale obligatorii, toate firmele trebuie să depună bilanțul, contul de profit și pierdere, datele informative și situația activelor imobilizate. În cazul companiilor medii și mari, sunt necesare suplimentar și notele explicative, situația fluxurilor de trezorerie și situația modificării capitalului propriu.

O altă schimbare semnificativă, care însă va avea impact doar de anul următor (când se vor depune situațiile financiare anuale pentru anul financiar 2025), este digitalizarea completă a procesului de raportare. Anul 2025 va fi ultimul în care situațiile financiare pot fi depuse și pe hârtie, urmând ca din 2026 acestea să fie acceptate exclusiv în format electronic.

Pentru a evita dificultăți administrative sau sancțiuni, recomandăm firmelor ca în acest an să acorde o atenție mai mare verificării punctuale a încadrării lor conform noilor criterii de mărime, mai ales că acestea au fost reglementate de câteva luni, dar ele devin relevante în mod efectiv abia acum. În plus, este necesar ca firmele să se asigure că respectă toate cerințele de raportare, , precum raportarea distinctă a cifrei de afaceri naționale.