Autor: Anda Diaconescu, Associate, Biriș Goran SPARL

În data de 17 noiembrie 2022 a fost publicată în Monitorul Oficial Legea nr. 301/2022 pentru aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 31/2019 privind acordarea unor facilități fiscale și pentru modificarea și completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, pentru completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 11/2018 pentru adoptarea unor măsuri bugetare și pentru modificarea Legii-cadru nr. 153/2017 privind salarizarea personalului plătit din fonduri publice.

Actul normativ definește clar locuințele care în momentul livrării pot fi locuite ca atare, în vederea aplicării cotei reduse de TVA de 5%, conform art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal, acestea fiind locuințele care la data livrării îndeplinesc următoarele condiții:

– deținătorii acestora au acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;
– au acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;
– sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar, indiferent care sunt dotările existente și gradul de finisare la data livrării.

Actul normativ a intrat în vigoare în data de 20 noiembrie 2022.

Autori:

• Stela Andrei, Partener, Impozit pe venit și contribuții sociale, EY România
• Dan Răuț, Manager, Impozit pe venit și contribuții sociale, EY România

Apetitul românilor a crescut semnificativ în ultimii ani, mai ales după criza financiară declanșată în anul 2008, pentru investiții de toate tipurile, cu precădere însă în zona imobiliară. Unul dintre stereotipurile împământenite în mentalitatea oamenilor este metoda de economisire și investiție prin achiziționarea de bunuri imobile, în mare parte cu scopul de a le închiria ulterior, pentru a obține un venit oarecum constant și predictibil.

Considerând că este una dintre cele mai sigure căi de a „investi”, multe persoane fizice apelează la diverse metode de cumpărare, cu scopul de a realiza o astfel de tranzacție, care se presupune a fi avantajoasă pe termen scurt, mediu și lung (în funcție de planul de investiție gândit) – fie cash/„cu banii jos”, de către cei care au deja niște economii puse de-o parte, fie chiar prin împrumuturi și credite, de către cei care consideră că „rata la bancă se susține din chirie, iar la final rămâi cu locuința”.

Care sunt însă obligațiile fiscale ce rezultă din închirierea unor astfel de bunuri, în special pentru persoanele fizice, care, de cele mai multe ori, nu au parte de o consultanță fiscală adecvată sau nu dețin cunoștințele legislative necesare? Fie că vorbim despre spații de dimensiuni mai mari sau mai mici – de la garsoniere, apartamente, vile, blocuri/clădiri și diverse spații și complexe rezidențiale, piața pare că este, în continuare, foarte dinamică. Proprietarii trebuie să știe însă că, pe lângă venitul/ profitul obținut, le revin o serie de obligații fiscale, întrucât orice potențială sursă de venit devine pentru ANAF o sursă de impozitare și colectare de taxe, potrivit legislației în vigoare.

Sunt veniturile din chirii o prioritate pentru ANAF privind colectarea de taxe la bugetul de stat?  Putem presupune lesne că este una dintre marile zone de interes (de altfel, ANAF și-a declarat deseori preocuparea în această zonă) în ceea ce privește colectarea de impozite din veniturile persoanelor fizice, fie și din simplul fapt că sursa de venit (spațiul imobil în sine) este una cât se poate de palpabilă și, de asemenea, beneficiarul de venit poate fi relativ ușor de identificat comparativ cu alte cazuri.

Statisticile oficiale (formale) arată că România este pe lista fruntașelor între statele membre ale Uniunii Europene (UE) cu cei mai mulți proprietari de locuințe. Conform statisticilor Eurostat (pentru anul 2019), aproape 96% dintre persoane dețin proprietatea în care locuiesc, în timp ce 4% locuiesc cu chirie. Datele statistice din România pentru anul 2019 privind structura gospodăriilor, după statutul de ocupare a locuinței principale, diferă puțin față de datele Eurostat – ex. din 7.506.000 gospodării: 95,4% erau în proprietate personală, iar 4,6% închiriate.

Cu toate acestea, estimările neoficiale sugerează că între 7-15% din sectorul locuințelor private este închiriat, și chiar între 15-20% pentru imobilele cu utilizare rezidențială din București și din alte orașe mari (de exemplu, Cluj).

Cifrele de mai sus pot fi interpretate în sensul că există o zonă informală de închiriere a bunurilor imobile în România, mai pe scurt – există un număr de persoane care închiriază neoficial, fie fără un contract de închiriere, fie cu un contract între părți, neînregistrat/nedeclarat.

Pe termen mediu și lung, generalizarea închirierilor informale (așa-numitul «proces de informalizare a pieței chiriilor») poate avea efecte negative pentru mediul socio-economic, precum utilizarea în mod necorespunzător a imobilului de către chiriaș, lipsa protecției legale asociată unui contract, limitarea ofertei pe piață de locuințe de închiriat și creșterea prețurilor, conducând astfel la descurajarea optării pentru închirierea în baza unui contract oficial.

Și la nivel global, fenomenul de închiriere informală este unul răspândit, întrucât mulți proprietari optează să își păstreze proprietatea off the books, astfel încât să nu fie nevoiți să plătească impozite ori să suporte ceea ce ei consideră legi și reglementări împovărătoare. Probabil, o mentalitate împărtășită și în România într-o bună măsură.

Studiul „Locuirea în România: Către o strategie națională în domeniul locuirii” menționează că piața locală de închiriere a locuințelor „este, în mare parte, neoficială”. Numeroase tranzacții de închiriere au loc informal (fără încheierea unui contract între părți), iar acest lucru este exacerbat de mai mulți factori. Mai mult, nici legislația în vigoare (Codul civil) nu prevede în mod expres obligativitatea încheierii unor contracte scrise între proprietar și chiriaș, iar lipsa acestora este o practică comună („închirierile informale”). De asemenea, chiar și dacă un contract de închiriere este fiscalizat, de multe ori chiria stipulată în contract poate fi mult mai mică decât cea plătită efectiv de chiriaș proprietarului. România se confruntă atât cu fenomenul de sub-declarare, cât și cu cel de nedeclarare a veniturilor din chirii, răspândite de altfel și la nivel global, însă la nivelul statelor mai dezvoltate (UE sau UK), neconformarea fiscală în această zonă este mult mai redusă.

Recentele modificări ale Codului fiscal care vizează impozitarea anumitor venituri ale persoanelor fizice din cedarea folosinței bunurilor prevăd faptul că, pentru veniturile din chirii realizate începând cu 1 ianuarie 2023, altele decât veniturile din arendă și din închirierea în scop turistic, impozitul se va datora la venitul brut realizat. Cu alte cuvinte, se va elimina cota forfetară de 40% care în prezent este dedusă la calculul venitului impozabil și care făcea ca nivelul de taxare al veniturilor din chirii să fie de aproximativ 6% în realitate. Pentru veniturile obținute începând cu 1 ianuarie 2023, cota de impozitare va fi de 10%. La prima vedere, pare a fi o măsură care echivalează cu dublarea, aproape, a taxelor, lăsând la o parte o eventuală obligație de a plăti CASS, al cărui nivel poate fi dublu față de cel actual, în funcție de nivelul venitului.

De menționat însă că, în România, contribuabilii beneficiază oricum de o cotă de impozitare mult mai mică decât în alte state membre UE, prin urmare, această sursă de venit e posibil să nu-și diminueze cu mult atractivitatea și încă poate să reprezinte o activitate „profitabilă”. Evident, Codul fiscal prevede și alte forme de impozitare a veniturilor din chirii și ne așteptăm ca proprietarii să le analizeze și să opteze pentru varianta cea mai potrivită.

Subliniem faptul că o altă obligație mai veche a fost reintrodusă, și anume obligația înregistrării la ANAF a contractelor de închiriere, tot cu aplicare de la 1 ianuarie 2023, iar termenul de înregistrare este similar cu cel anterior, 30 de zile de la data încheierii contractului/ sau apariției unei modificări contractuale, cum ar fi modificarea prețului de închiriere, durata închirierii etc. Pentru contractele încheiate anterior anului 2023, care însă rămân valabile, obligația de înregistrare a acestora este în termen de 90 de zile, începând de la 1 ianuarie 2023. Anterior, între 2018-2022, persoanele care obțineau venituri din chirii nu mai aveau obligația să înregistreze contractele de chirie la ANAF, însă opțional, puteau face acest demers.

Deși poate părea o povară administrativă suplimentară pentru contribuabili, totuși aceasta poate fi deopotrivă o acțiune benefică pentru ei. În primul rând, un contract înregistrat „oficial” poate conferi și o protecție legală sporită pentru proprietar, așa cum remarcam anterior, dacă în urma unor neînțelegeri cu chiriașii, ajung la litigii. Pe de altă parte, o astfel de măsură poate fi utilă chiar și din punct de vedere administrativ pentru contribuabil. Ce se poate întâmpla dacă ANAF, într-un cadru digitalizat corespunzător, ar avea posibilitatea să acceseze informația într-un mod predictibil și să o utilizeze în timp real în vederea sprijinirii contribuabililor? Ar putea oferi, poate, chiar un suport tehnic avansat sau o asistență fiscală personalizată, de exemplu, ar putea concepe și implementa un proces mai facil de pre-completare a Declarației Unice.

Una dintre misiunile comunicate, nu doar de ANAF, dar și de întregul aparat de stat, este de a accelera digitalizarea instituțiilor, atât intern, cât și extern, inclusiv în relația cu contribuabilii. Așadar, reîntoarcerea la înregistrarea contractelor de chirie poate fi o ocazie bună de a contribui la simplificarea, unificarea și precompletarea anumitor modele de declarații și procese fiscale. Ocazie cu care s-ar putea diminua erorile la completare și depunere a declarațiilor de către persoanele fizice și, implicit, s-ar economisi și resurse de ambele părți: pentru contribuabili se reduce riscul de depunere incorectă sau după termenul legal și, deci, se reduce riscul de a primi și plăti penalități suplimentare. Pentru ANAF, s-ar reduce efortul personalului implicat (oricum foarte redus) și/sau ar conduce la o creștere a colectării.

Indiferent de modificările legislative, contribuabilii trebuie să fie conștienți de obligațiile legale ce le revin și să acționeze diligent în vederea conformării fiscale. Nu demult, președintele ANAF, Lucian Heiuş, explica într-un video-mesaj public că, pentru contribuabili, conformarea voluntară ar trebui văzută ca o îndatorire civică, fiind o sursă de beneficii pentru comunitate. Am putea interpreta că prin plata taxelor (și, deci, printr-o conduită de conformare fiscală voluntară), o persoană fizică poate sprijini comunitatea în care trăiește, fiindcă din taxele colectate se pot realiza diverse proiecte de dezvoltare economico-sociale. Astfel, taxele individuale pot fi văzute ca o investiție colectivă în mediul în care trăim. Din partea contribuabililor, așteptarea este spre un grad de conformare fiscală cât mai mare și, preferabil, în mod voluntar, pentru că în final, efortul individual să le fie „recompensat” prin implementarea unor proiecte economico-sociale relevante pentru ei și comunitate, deci să li se întoarcă sub forma unor „beneficii” colective.

Pentru cei care cred că „oricum nu mă poate găsi ANAF-ul”, deci „de ce să mă conformez?”,  sfatul este să fie prudenți și să nu subestimeze capacitatea autorităților fiscale de a-și exercita atribuțiile. În prezent, există o multitudine de surse de date publice – unele foarte vizibile – ce pot fi accesate, corelate, analizate și procesate – astfel încât să se poate identifica cine, cum și când realizează venituri. Într-o eră a tehnologiilor avansate și în care interacțiunile umane sunt majoritatea digitale, aproape orice activitate are și o conexiune sau o componentă electronică, de unde rezultă că aproape orice informație se află „la un click distanță”, iar mai devreme sau mai târziu, ANAF poate colecta și corela date care să identifice persoanele ce nu se conformează.

Fie că vorbim despre venituri din chirii sau de orice alt tip de venituri, lucrurile trebuie privite și dintr-o altă perspectivă, chiar dacă poate sună plictisitor și clișeic: să nu ne mai uităm cu lupa la taxele actuale doar ca la niște costuri, ci să ne uităm cu încredere că acestea ar putea fi investiția în viitorul nostru.

Investitorii imobiliari din Europa se orientează tot mai mult către active care asigură venituri pe termen lung, pe măsură ce sectorul se pregătește de potențiale majorări ale dobânzilor, pe fondul unui climat geopolitic incert, potrivit raportului EmergingTrends in Real Estate® Europe 2019.

Acest raport anual, realizat împreună de PwC și de Urban Land Institute (ULI), are la bază răspunsurile a peste 800 de profesioniști din domeniul imobiliar din Europa, incluzând investitori, dezvoltatori, finanțatori și consultanți.

”Investitorii sunt din ce în ce mai prudenți, iar deciziile de investiții și demararea de noi construcții sunt din ce în ce mai influențate de factori fundamentali pentru sectorul imobiliar, așa cum sunt perspectivele de creștere economică, precum și de starea piețelor imobiliare locale. Sentimentul investitorilor este din ce în ce mai negativ în orașele și țările care se confruntă cu riscuri geopolitice crescute, care generează incertitudini și de care investitorii se feresc în general. Brexitul este un exemplu clar în această privință, iar o serie de respondenți sunt de părere că Marea Britanie își va pierde o parte din avantajele competitive, ceea ce va afecta atât perspectivele pentru investiții, cât și cele privind dezvoltarea de noi proprietăți”, a declarat Francesca Postolache, Partner, Servicii de Audit, Liderul echipei de servicii pentru sectorul imobiliar, PwC România.

”Pe piața imobiliară din România, deși am văzut o apreciere constantă a prețurilor activelor în ultimii ani, suntem încă cu 30-40% sub nivelurile de preț înregistrate în 2008. Cu toate că analiza fundamentală arată că mai este loc de creștere pentru prețurile activelor imobiliare din România, cel puțin în orașele mari, investitorii dau dovadă de prudență când vine vorba de lansarea unor noi proiecte majore și se uită la contextul mai larg european atunci când iau deciziile de investiții”, a adăugat Francesca Postolache.

Această prudență este reflectată și la nivelul așteptărilor privind disponibilitatea capitalului propriu și a datoriilor, aproape 28% dintre respondenți considerând că sumele disponibile pentru refinanțări și noi investiții vor crește în 2019, comparativ cu 50% care afirmau acest lucru anul trecut. Cu toate acestea, nivelul de încredere manifestat anul trecut era neobișnuit de ridicat, iar anul acesta, în afară de subsectorul spațiilor de retail, care se confruntă cu o situație mai dificilă, sunt totuși puține îngrijorări referitoare la lichiditatea pieței, fapt demonstrat și de majoritatea respondenților (54%) care consideră că disponibilitatea capitalului va fi la aproximativ același nivel ca și în 2018.

Una dintre principalele bariere pentru investiții continuă să fie disponibilitatea activelor atractive pentru achiziții, pe măsură ce fluxurile de capital continuă să se îndrepte spre piețele europene, îndeosebi cele provenind din Asia. Acest lucru pune presiune asupra activelor de clasă A, 70% dintre respondenți declarând că aceste active sunt supra-evaluate.

Interesul pentru clasele alternative de active continuă să crească în condițiile unor piețe de capital volatile

Ca răspuns la această situație mai dificilă de pe piețele de capital, investitorii se îndreaptă spre clase de active a căror apreciere este susținută de factori demografici, și care sunt mai puțin susceptibile să fie afectate în actualul ciclu. Dar raportul EmergingTrends in Real Estate® Europe arată că aceasta este doar una dintre strategii.

”În ultimii 5 ani am văzut o tendință remarcabilă a investitorilor de a se orienta către clase alternative de proprietăți, sau către sectoare de nișă. Parțial, acest lucru este rezultatul conjuncturii economice actuale și al căutării unor fluxuri de venituri sigure. Dar este totodată răspunsul multor investitori la valul de inovație care influențează sectoarele mai tradiționale ale pieței imobiliare, precum și la tendințele pe termen lung la nivel de urbanizare și demografie”, a adăugat Francesca Postolache.

Preferatul investitorilor pare a fi sub-sectorul rezidențial, 7 din primele 10 cele mai atractive clase de active fiind din acest sub-sector, incluzând și soluțiile de con-locuire, căminele studențești, căminele pentru vârstnici, sau locuințele sociale.

În afară de segmentul rezidențial, spațiile de logistică și sectoare de nișă precum cel al centrelor de date și spațiile flexibile de birouri se regăsesc printre cele mai atractive 10 clase de active. Spațiile logistice continuă să beneficieze de expansiunea comerțului online. În schimb, segmentele tradiționale precum clădirile de birouri din zonele centrale și din suburbii, precum și spațiile de retail, se regăsesc la coada clasamentului celor mai atractive active imobiliare.

Perspectivelor primelor zece cele mai atractive clase de active în 2019

*un număr semnificativ mai mic de respondenți au evaluat aceste sectoare

Topul orașelor europene în privința perspectivelor de investiții și de construcții

Clasamentul anual al celor mai atractive orașe europene pentru investițiile imobiliare reflectă apetitul investitorilor pentru piețele mai mici, care au înregistrat creșteri mai mici în acest ciclu investițional, precum și precauția față de câteva dintre piețele mai mari, mature, ținând cont și de riscurile geopolitice. Lisabona a făcut un salt de 10 poziții în clasamentul EmergingTrends in Real Estate® Europe devenind cea mai atractivă destinație de investiții imobiliare din Europa, respondenții apreciind de asemenea calitatea vieții din oraș, precum și conducerea politică a acestuia.

Piețele imobiliare mai mature din orașele germane domină în continuare top-ul primelor 10 orașe cele mai atractive pentru investițiile imobiliare, Berlinul clasându-se pe al doilea loc, urmat de Frankfurt, Hamburg și Munchen clasate pe locurile 5, 7 și respectiv 10. Cu toate acestea, pentru unele, popularitatea pentru investiții din ultimii ani începe să-și spună cuvântul, mulți dintre respondenți menționând problema activelor supraevaluate din aceste orașe.

Alte metropole din topul celor mai atractive orașe sunt Madrid, Amsterdam, Helsinki, Viena și Dublin, care înregistrează un scor pozitiv în privința datelor fundamentale și a perspectivelor de creștere, dar și în privința calității vieții, conectivității, potențialului de inovație și a capacității de a atrage talente.

 Topul celor mai atractive orașe europene pentru investițiile imobiliare 2019

În ciuda volumelor investiționale ridicate și a cererii pentru spații de birouri din Londra, care a rămas la un nivel bun, temerile legate de impactul Brexitului au umbrit perspectivele pe termen scurt ale pieței imobiliare londoneze. În acest sens, 70% dintre respondenții europeni fiind de părere că atractivitatea Londrei pentru talente de nivel mondial va scădea după finalizarea ieșirii Marii Britanii din Uniunea Europeană.

Valoarea socială a sectorului imobiliar continuă să crească în importanță 

Raportul a examinat de asemenea influența crescândă a valorii sociale a sectorului imobiliar, în paralel cu randamentele financiare ale investițiilor. Aproape 60% dintre respondenți sunt de părere că sectorul imobiliar se îndreaptă către utilizarea unei mai mari varietăți de instrumente de măsurare non-financiară pentru a evalua impactul construcțiilor imobiliare și a afacerilor din domeniu. În mod similar, 59% dintre aceștia sunt de acord că indicatorii non-financiari sunt din ce în ce mai importanți în măsurarea impactului investițiilor imobiliare.

Despre raport

Raportul  EmergingTrends in Real Estate 2019 poate fi accesat la următoarea adresa de Internet https://www.pwc.com/etre2019europe

Despre Urban Land Institute

The Urban Land Institute este o organizație neguvernamentală pentru educație și cercetare susținută de proprii membri. Misiunea sa este aceea de fi o autoritate în domeniul utilizării terenului și în crearea și susținerea comunităților la nivel mondial. Fondat în 1936, institutul are peste 40.000 de membri la nivel mondial care acoperă toate aspectele folosirii terenului și disciplinei dezvoltării imobiliare. Mai multe informații sunt disponibile pe europe.uli.org, Twitter, sau pe grupul nostru de LinkedIn.

Despre PwC

Misiunea PwC este de a construi încredere în cadrul societății și de a contribui la rezolvarea unor probleme importante. Firmele din rețeaua PwC ajută oamenii și organizațiile să creeze valoarea adăugată de care au nevoie. Suntem o rețea de firme prezentă în 158 de țări cu mai mult de 250.000 de profesioniști ce oferă servicii de calitate în domeniul auditului, consultanței fiscale și consultanței pentru afaceri. Spuneți-ne care sunt lucrurile importante pentru dumneavoastră și descoperiți mai multe informații despre noi vizitând site-ul www.pwc.ro.

În ciuda ciclului târziu în care se află, piața imobiliară globală oferă investitorilor randamente bune și o perspectivă pozitivă la nivel mondial, potrivit raportului Emerging Trends in Real Estate^® – The Global Outlook for 2018, o analiză anuală care măsoară intențiile investitorilor la nivel global, realizat de către PwC și Urban Land Institute (ULI). Raportul arată că pe o astfel de piață imobiliară extrem de competitivă, dar și aflată într-un ciclu târziu de investiții, sectorul imobiliar, pentru a se putea dezvolta în continuare, trebuie să fie capabil să adopte și să se adapteze la noile tehnologii și modele de afaceri cum ar fi conceptul de „spațiu ca un serviciu”.

„Vedem o continuare a dezvoltării pieței imobiliare locale atât pe segmentul rezidențial cât și pe cel al clădirilor de birouri, pe fondul contextului macroeconomic favorabil. Prețurile pe segmentul rezidențial, de exemplu, au crescut constant, la fel și cererea, în ciuda majorării costurilor de finanțare. La nivel global, observăm o schimbare valorică importantă de la pasiva componentă de tip <<cărămidă și mortar>> la o abordare mai dinamică și cu accent mai mare pe operațional. Acest lucru este important pentru investitori – care pe de o parte sunt nevoiți să gestioneze riscul, dar care, pe de altă parte caută soluții inovatoare și eficiente din punct de vedere al costului pentru a putea avea acces la expertiză operațională și inovare, sau vor trebui să suporte pierderile”, spune Francesca Postolache, Partener, PwC România.

În timp ce liderii globali intervievați pentru acest raport au fost de acord asupra faptului că piața imobiliară are momentan o ciclicitate întârziată, mulți dintre aceștia au sugerat faptul că perspectivele solide la nivel global și gradul ridicat de ocupare ar putea prelungi și mai mult acest ciclu. O creștere a tranzacțiilor în Europa și niveluri record ale tranzacțiilor pe piețele asiatice – cum ar fi Hong Kong și Singapore – susțin această idee. În același timp, prețurile activelor de bază rămân o provocare, care – combinate cu o concentrare mai puternică pe poziționare, puterea economică și nivelul de trai – determină investitorii să se orienteze către sectoare alternative cum ar fi logistica și orașe din valul al doilea, de exemplu Copenhaga în Europa și Raleigh/Durham din Statele Unite ale Americii. Creșterea dobânzilor și a inflației vor exercita, de asemenea, presiune asupra industriei, în mod deosebit în Europa și Statele Unite. Conform celor intervievați, riscul creșterii dobânzilor este mai mare acum comparativ cu șase luni în urmă.

“În 2017, în România, piața tranzacțiilor a atins un nivel record. Pentru sectorul imobiliar, anul 2017 a fost cu deosebire unul prolific, valoarea tranzacțiilor înregistrate depășind 1 miliard de EUR, cu o creștere de cel puțin 10% față de anul precedent. Din perspectivă tranzacțională, sectoarele cele mai dinamice au fost cel hotelier, urmat de sectorul de retail și cel industrial“, spune Anda Rojanschi, Partener D&B David și Baias.

Raportul relevă discrepanțele mari între ușurința cu care se colectează capital semnificativ și greutatea cu care acesta este plasat eficient. Acest fenomen este, cu precădere, valabil pentru  Asia, unde fondurile de investiții suverane și cele instituționale, care au foarte multe lichidități, cumpără proprietăți – atât local cât și global  – creând o competiție intensă pentru active.

Ciclul târziu al investițiilor pe piața imobiliară și dificultățile tot mai mari în a genera afaceri și a plasa capital dus la un val de consolidare în rândul companiilor deținătoare de proprietăți și a managerilor de fonduri de investiții, se mai arată în raport. Având în vedere aceste aspecte, PwC și ULI consideră că firmele din domeniul imobiliar trebuie să găsească noi modele pentru a strânge și genera capital. Studiul face referire în mod deosebit la felul în care companiile imobiliare fac afaceri, mai ales în contextul în care din ce în ce mai mulți clienți solicită noi servicii, cum ar fi cel de „spațiul ca serviciu”. Datorită acestor schimbări sistemice la nivel de industrie, companiile imobiliare vor avea nevoie de abilități de cercetare și analiză de big data, dar și de implementarea de noi tehnologii, pentru a îmbunătăți procesele de luare a deciziilor, de management și de evaluare.

„Companiile imobiliare și cele care activează în acest domeniu trebuie să-și schimbe modelul de business, în principal prin adoptarea de noi tehnologii și îmbinarea utilizării acestora pentru oferirea de noi produse. Evoluțiile tehnologice și adaptarea acestora la piața imobiliară sunt elemente care vor defini felul în care, pe viitor, se vor face afacerile în acest sector. Transformarea trebuie să fie cât mai rapidă deoarece nevoile clienților sunt în permanentă schimbare, iar companiile care nu vor fi în stare să se folosească de noile tehnologii și să-și schimbe modelul de afaceri riscă să iasă din afaceri”, spune Anda Rojanschi, Partener D&B David și Baias.

Raportul include o privire de ansamblu asupra factorilor specifici piețelor din Asia, Europa și Statele Unite ale Americii, care au implicații globale:

• Competiția în creștere pentru active din Asia schimbă fundamental industria și deseori chiar neașteptat. Mulți investitori cheie se expun riscurilor pentru a reuși să marcheze profituri, în timp ce alții caută soluții mai sigure dar care în același timp să le ofere câștiguri care nu mai sunt oferite de titlurile de stat. Există investitori care s-au mișcat către segmentul de spații cu valoare adăugată. Un rezultat al acestui fenomen este migrarea investitorilor către piețe și clase de active care până nu demult nu generau prea mult interes. În acest moment managerii de fonduri consideră active sănătoase centrele de date, proiectele rezidențiale accesibile, construcțiile destinate închirierii, căminele studențești și azilurile pentru bătrâni.
• Piața de profil din Europa se bucură de confortul celei mai solide creșterii economice a ultimilor zece ani din Uniunea Europeană, care susține investițiile și cererea ridicată de spații. Mare parte a acestei creșteri a fost susținută de economii dezvoltate cum ar fi cea a Germaniei, Franței, Italiei sau Spaniei. Pentru specialiștii imobiliari europeni este destul de dificil să se rupă de Londra, mai ales în condițiile nesigure generate de Brexit. Dar raportul notează faptul că investitorii asiatici nu par a avea o problemă cu Brexitul și vizează investiții pe termen lung în Londra.
• În Statele Unite ale Americii este de urmărit posibilul impact al unei noi legislații federale asupra domeniului imobiliar. Concluziile ediției de anul acesta a prezentului raport arată că 61% dintre respondenți consideră că aceasta va fi benefică pentru sector. În jur de un sfert dintre intervievați spun că reforma fiscală va spori cererea investitorilor, iar un procent similar spun că va îmbunătăți cererea de închiriere. Raportul arată că faptul că rămâne de văzut care va fi impactul asupra zonei rezidențiale, dar notează trei potențiale efecte: investitorii străini vor putea să investească și să repatrieze profituri mai ușor decât înainte; companiile americane care până acum și-au ținut parte din profituri în străinătate pentru a beneficia de taxare mai mică vor putea să-și aducă în țară acele câștiguri și nu în ultimul rând, taxarea pentru companii se va reduce în Statele Unite.

Conform studiului „Evoluția afacerilor în 2017” lansat azi de Valoria, în a doua jumătate a anului companiile au operat ajustări semnificative la valorile previzionate anterior pentru cifra de afaceri, profitul, numărul de angajați, nivelul salariilor și al investițiilor din acest an. Procentul companiilor care se așteaptă la scăderea profitului este acum 20% față de numai 6% la începutul anului, iar al celor care spun că nu fac investiții în 2017 este de 26% în a doua jumătate a anului față de 10% în semestrul anterior.

„Evoluția afacerilor în 2017 este o cercetare privind mediul de afaceri din România. Adresăm managerilor întrebările cele mai importante, care își găsesc răspuns până la urmă în contul de profit și pierdere sau în fluxul de numerar al companiei. Această analiză arată cum a evoluat sentimentul de business la nivelul companiilor din România în a doua jumătate a anului 2017. Din păcate datele comparative indică o alterare a sentimentului de business, apetitul pentru investiții fiind cel care s-a erodat cel mai mult, ceea ce indică un instinct de conservare activat deja de evoluțiile fiscale și legislative din ultimele luni”, spune Constantin Măgdălina, Expert Tendințe și Tehnologii Emergente, co-autor al cercetării.

Previziuni privind evoluția cifrei de afaceri

Față de prima jumătate a anului 2017, perspectiva de creștere a companiilor rămâne și mai conservatoare. În ultimele 6 luni, vedem o ușoară creștere procentuală a companiilor care se așteaptă la cifre de afaceri negative în acest an, de la 13% la 17%. Pe palierele de creștere a cifrei de afaceri ajustările negative sunt de 1-4 puncte procentuale, compensate cu un plus de 8 puncte procentuale pe intervalul 5%-10%.

În construcții și imobiliare numărul companiilor care prevăd o creștere a cifrei de afaceri în 2017 este de 65% în a doua jumătate a anului față de 83% anterior. În cazul companiilor de IT numai 65% preconizează creșteri acum, față de 89% la începutul anului, iar în cazul firmelor de servicii profesionale procentul scade tot la 65% față de 94% anterior.

Previziuni privind evoluția profitului

Previziunile privind evoluția profitului în a doua parte a anului 2017 sunt mai pesimiste. Deși 31% dintre companii (față de 32% anterior) se așteaptă ca profitul lor să crească cu 1%-5%, 19% se așteaptă ca profitul companiei să fie mai mare cu 5%-10% și 10% previzionează să obțină creșteri de la 20% la peste 30%. Cea mai mare scădere o vedem pe palierul 10%-20% unde procentul scade de la 21% la 12%. De asemenea, în septembrie 2017, 28% dintre companii (față de 12% anterior) au așteptări negative în legătură cu profitul pe care îl vor avea în 2017.
La nivel de industrii, 20% dintre firmele de IT preconizează o creștere a profitului de 10-20%, în timp ce 40% dintre firmele de producție industrială se așteaptă la un profit în creștere cu 1%-5%, la fel ca 50% din turism, 64% din transporturi și 83% dintre companiile de utilități și energie.

Previziuni privind evoluția investițiilor

Conform rezultatelor cercetării, 26% dintre companii (față de 10% în prima parte a anului) spun că nu vor face investiții în 2017. Mai mult, companiile care vor să crească investițiile scad de la 79% în martie la 68% în septembrie 2017. Observăm, de asemenea, că pe acest palier pozitiv, doar 15% dintre firme vor să își crească investițiile cu 10%-30% față de 36% anterior. Cele mai multe firme din telecomunicații (50%), contrucții și imobiliare (38%) și din servicii profesionale (25%) spun că nu fac investiții în acest an.
 
Previziuni privind evoluția numărului de angajați

Companiile care nu se așteaptă la nici o creștere a numărului de angajați în 2017 cresc ca procent de la 17% în martie la 24% în septembrie 2017. În același timp, 28% dintre companii față de 39% anterior spun că se așteaptă ca personalul lor să crească cu 1%-5% în acest an. Doar 15% dintre companii (față de 24% în martie 2017) se așteaptă ca numărul de angajați să crească cu 5%-10%.
Dintre toate cele 12 industrii analizate comparativ, numai în telecomunicații și servicii profesionale sunt cele mai multe companii (50% și respectiv 31%) care spun că mențin și în 2017 același număr de angajați ca în 2016.

Previziuni privind evoluția nivelului

Dacă la începutul anului 93% dintre companii previzionau creșteri salariale, numai 6 luni mai târziu procentul lor scade la 84%. Cele 9 puncte procentuale din diferență se transferă la companiile care spun că nu vor crește nivelul salariilor în 2017. O altă ajustare importantă este la companiile care se așteptau ca salariile să crească între 5% și 10%. Procentul lor scade la 31% în septembrie de la 41% în martie 2017. De asemenea, companiile care previzionau salarii în creștere cu 10%-20% scad cu 5 puncte procentuale în aceste 6 luni.
Industriile în care cele mai multe companii spun că vor crește salariile cu 10%-20% în acest an sunt: industria farmaceutică și de sănătate (38%), construcții și imobiliare (35%), cercetare și dezvoltare (33%) și agricultură (30%).

Top 5 provocări și oportunități

Cele mai importante provocări pentru companii în a doua jumătate a anului 2017 sunt: instabilitatea politică și legislativă (54% față de 28% în prima parte a anului), starea generală a economiei (49% față de 41%), problemele cu forța de muncă (35% față de 17%), creșterea accentuată a nivelului salariilor (27% față de 13%) și reducerea nivelului investițiilor interne (21% față de 23%). Practic tot tabloul se rearanjează.

Cele mai importante oportunități pentru companii în a doua jumătate a anului 2017 sunt: creșterea consumului (la 65% față de 19% în prima parte a anului), exportul și deschiderea altor piețe (59% față de 33%), digitalizarea și oportunitățile din online  (42% față de 37%), parteneriatele create cu alte companii (31% față de 27%) și accesarea fondurilor europene (30% față de 17%).

„Această analiză este consecința nevoii de a înțelege mediul economic din România. Ea consemnează opinia companiilor respondente referitoare la evoluția cifrei de afaceri, profitului, investițiilor, numărului de angajați, salariilor. La începutul anului 2017 răspunsurile companiilor indicau un optimism rezervat. Chiar dacă realitățile fiecărei industrii sunt specifice, în analiza comparativă prezentată în ediția de toamnă a studiului Valoria se vede o ajustare negativă importantă a acestor indicatori operată de companii într-un an care a pus mare presiune pe mediul de business din România. Vom vedea cum vor fi reflectate aceste tendințe anul viitor cu ocazia următorului blitz survey din martie 2018”, spune Elena Badea, Managing Partner Valoria.

Despre studiu

Studiul Valoria privind percepţia managerilor asupra evoluției mediului de afaceri românesc în a doua jumătate a anului 2017 are la bază un chestionar care analizează percepţiile a 308 executivi de top provenind din companii cu activitate în diverse industrii. Chestionarul a fost aplicat în perioada 28 august – 29 septembrie 2017. 5% dintre respondenți provin din companii cu cifra de afaceri mai mare de 50 de milioane EUR, 18% din companii cu cifră de afaceri între 10-50 milioane EUR, 42% cu cifra de afaceri între 1-10 milioane EUR și 35% sub 1 milion de EUR cifră de afaceri. 52% dintre respondenți au funcția de CEO/Președinte/Director General. Acest studiul a fost realizat cu sprijinul echipei Doingbusiness.ro.