Autor: Luisiana Dobrinescu, Managing Partner, Dobrinescu Dobrev SCA

Am parcurs recent hotărârea CJUE în cauza C-519/21, ASA împotriva DGRFP Cluj, și m-am îngrijorat de concluziile greșite la care putem ajunge, urmând orbește decizia Curții.   

Situația de fapt

Cauza a vizat situația a 4 persoane fizice care, asociindu-se în participațiune, au dezvoltat un proiect imobiliar. Două dintre acestea au contribuit la asociere cu terenul, iar celelalte două, cu fondurile necesare construcției. Autorizațiile de construire și organizarea șantierului au fost în sarcina acestora din urmă.

Proprietarele terenului au fost și cele care au înstrăinat, conform contractelor de vânzare încheiate în formă notarială, apartamentele rezultate. În consecință, autoritățile fiscale le-au considerat persoane impozabile și au calculat în sarcina acestora TVA-ul colectat.

Întrebările adresate Curții

În contextul în care  asocierea nu a fost înregistrată la autoritatea fiscală competentă, prima întrebare adresată Curții a vizat calitatea de  „persoane impozabile” și a celorlalte două asociate, care au contribuit cu fondurile necesare construcției.

Cea de-a doua întrebare a vizat dreptul de deducere pe care persoanele obligate la plata taxei (proprietarele terenului) l-ar putea exercita în baza facturilor primite și achitate de celelalte două membre ale asocierii.

Considerentele și concluziile Curții

Având în vedere că în contractele de vânzare încheiate la notar se stipula că beneficiul din vânzare urma să intre în patrimoniul primelor două asociate, proprietare ale terenului și ale apartamentelor, fără nicio mențiune cu privire la celelalte două asociate și nici la contractul de asociere, CJUE a concluzionat că nu se poate considera, în ceea ce privește livrarea bunurilor imobile, că celelalte două asociate au desfășurat în mod independent o activitate economică, astfel încât ele nu au calitatea de „persoană impozabilă”.

În ceea ce privește cea de-a doua întrebare, concluzia CJUE a fost în sensul că principiul proporționalității și principiul neutralității fiscale nu impun acordarea dreptului de deducere unui asociat în cadrul unei asocieri în participațiune, atunci când aceasta nu dispune de o factură emisă pe numele său, ci pe numele altui asociat, principalul motiv constând în lipsa unor probe obiective că bunurile și serviciile i-au fost efectiv furnizate în scopul propriilor operațiuni supuse TVA-ului.

Observații personale

Hotărârea Curții, dar și considerentele pe care aceasta se bazează, duc la o primă concluzie că CJUE nu a perceput nuanțele juridice specifice unei asocieri în participațiune încheiate potrivit dreptului român și nici regulile civile privind dobândirea calității de proprietar asupra unor imobile, în funcție de proprietatea asupra terenului sau de existența altui drept real în baza căruia se obține autorizația de construire și se construiesc imobilele.

Mai mult, nu putem interpreta hotărârea Curții (mai ales pe prima întrebare) în sensul că o persoană care acționează prin mandatar își pierde calitatea de persoană impozabilă. Prin simpla asociere în vederea derulării unei activități economice și de la primul demers efectuat în acest scop, membrii asocierii își arată intenția de a derula activitate economică într-o formă participativă. 

Este adevărat că asocierea în participațiune, neavând personalitate juridică distinctă nu dă reprezintă o persoană impozabilă distinctă, în accepțiunea TVA. Particularitățile juridice ale acestei forme asociative au generat mențiuni speciale cu privire la acestea în Codul fiscal român, conform cărora drepturile și obligațiile din perspectiva TVA trebuie să și le asume o singură persoană, cunoscut ca asociat prim sau ca lider al asocierii. Practic, Codul fiscal român urmează sub acest aspect regulile instituite de Directiva de TVA pentru grupul fiscal unic.

Având în vedere că în considerentele hotărârii CJUE nu se menționează nimic despre eventuala evidență contabilă ținută de cele patru asociate și nici de modalitatea de decontare între acestea, nu o considerăm o hotărâre de referință pentru asocierile în participațiune.

Această hotărâre atrage însă atenția asupra dificultăților care pot apărea în funcționarea unei asocieri în participațiune, de necesitatea respectării unor reguli stricte în cadrul acestora și nu în ultimul rând, de importanța mențiunilor ce trebuie efectuate în actele translative de proprietate.

Conform legislației românești, în cadrul unei asocieri, doar un membru este desemnat ca lider, acesta preluând atât obligațiile fiscale, cât și drepturile corelative. De cele mai multe ori însă, asocierile în participațiune constituite între persoane juridice/fizice române pun probleme în practică întrucât fiecare dintre părți acționează independent una față de cealaltă, primind facturi și emițând facturi în nume propriu. Altfel spus, asociații combină nepermis regulile de lucru în asociere cu cele de părți independente.

București, 02 Februarie 2023. Economia globală își va încetini creșterea la aproximativ 1,6% în acest an, mai puțin de jumătate din media estimată pe termen lung, de 3,5%, iar inflația va scădea, dar se va situa peste ținta pentru 2023 în aproape toate țările, arată raportul PwC Global Economic Watch 2023.

„Crizele suprapuse din ultimii ani au creat un climat neobișnuit de incert în care prognozele au devenit extrem de volatile, cu riscurile și consecințele aferente pentru deciziile de afaceri și de politică economică. Economia globală a încetinit vizibil și multe state vor continua și în 2023 să fie puternic afectate de o inflație mare și, în consecință, de presiunile generate de costul vieții. Totuși sunt motive de optimism moderat datorate mai ales faptului că statele europene s-au adaptat mai bine decât s-a crezut inițial la criza energetică și la condițiile financiare mai stricte impuse de băncile centrale pentru a calma inflația. Teama de recesiune în zona euro, anticipată anul trecut, a fost din fericire infirmată de datele Eurostat anunțate la finalul lunii ianuarie. Există, prin urmare, toate șansele ca evoluția să fie mai bună decât se previziona și economia să continue să crească, mult mai lent, dar totuși să crească”, a declarat Dinu Bumbăcea, Country Managing Partner PwC România.

Inflația va scădea brusc, dar va rămâne peste ținta stabilită

Combinația dintre politicile monetare mai stricte, încetinirea cererii globale și normalizarea modelelor de cerere între bunuri și servicii ar trebui să pună presiune pe scăderea prețurilor bunurilor în 2023. În schimb, în cazul serviciilor ar putea dura mai mult timp până la o scădere a prețurilor. Deși inflația va scădea în majoritatea economiilor, va rămâne peste țintă în 2023 în aproape toate țările care au înregistrat o inflație ridicată în 2022.

Economia se adaptează la rate mai mari ale dobânzilor

Consumatorii, companiile și guvernele din majoritatea statelor G20 se vor adapta la condiții financiare mai stricte:

Piețele forței de muncă din economiile avansate vor continua să fie puternice, dar se vor tempera, iar numărul locurilor de muncă vacante se va reduce semnificativ, unele țări înregistrând chiar o creștere a ratei șomajului.  De exemplu, în statele membre ale Organizației pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OCDE) vor fi create aproximativ trei milioane de locuri de muncă față de 20 de milioane în anul precedent.

Companiile vor resimți presiunea exercitată de tripleta rate ridicate ale dobânzilor, costurile energiei și creștere economică lentă prin erodarea marjelor de profit și un val tot mai mare de falimente. Sectoarele cu grad ridicat de îndatorare, sensibile la ratele dobânzilor și la prețurile energiei vor fi mai predispuse la riscuri, inclusiv sectorul imobiliar și cel al construcțiilor, precum și sectoarele ciclice, cum ar fi bunurile de consum discreționar.

Guvernele vor pune accentul pe politicile de stimulare a creșterii, de majorare a veniturilor fiscale în contextul creșterii cheltuielilor cu dobânzile pentru datoriile lor, elaborând în același timp modalități mai inedite de redistribuire a veniturilor către persoanele vulnerabile, în special către cele care au suferit de pe urma inflației ridicate din anul precedent.

Concurența între cele mai mari economii ale lumii și presiunea de a construi economii rezistente vor însemna intrarea într-o nouă fază a globalizării pe care o numim slowbalisation. Acest lucru ar putea însemna o combinație între relocarea (reshoring) producției din anumite sectoare ale economiei (de exemplu, semiconductoare și alte sectoare considerate strategice sau sensibile) și apropierea lanțurilor de aprovizionare (friend-shoring) între țările cu sisteme economice, politice și instituționale similare. Pentru a contribui la această tranziție, ne așteptăm să asistăm la o intervenție mai mare al statului în sprijinul unor segmente specifice ale economiei (de exemplu, prin subvenții directe și indirecte, relaxarea normelor privind ajutoarele de stat, etc.).

Prețurile locuințelor vor scădea sau vor stagna în majoritatea economiilor

Analiza PwC arată că statele mai expuse riscurilor pentru piața imobiliară – ritmul de creștere a ratelor dobânzilor ipotecare, nivelul de îndatorare a gospodăriilor, precum și mărimea și durata creditelor ipotecare cu rată fixă – scăderi abrupte, de două cifre procentuale ale prețurilor locuințelor, inversând cea mai mare parte a câștigurilor prețurilor înregistrate în timpul pandemiei.

Prețul petrolului brut va atinge un minim de aproximativ 80 de dolari pe baril

Invazia rusă în Ucraina a făcut ca prețul țițeiului Brent să depășească 100 dolari pe baril pentru prima dată în ultimul deceniu, dar de atunci au scăzut și s-ar putea stabiliza la o medie de 80 de dolari pe baril în 2023.

Anul predictibilității politice?

2023 va fi primul an din acest secol în care nu vor avea loc alegeri majore pentru 85% din populația lumii, presupunând că nu vor avea loc alegeri anticipate. Acest lucru este oarecum surprinzător, deoarece teoria arată că turbulențele economice duc la o rotație politică mai mare. Cu toate acestea, analiza PwC arată că liderii politici se vor concentra mai degrabă pe redresarea economiilor lor decât pe schimbarea guvernelor.

Autori:

• Stela Andrei, Partener, Impozit pe venit și contribuții sociale, EY România
• Dan Răuț, Manager, Impozit pe venit și contribuții sociale, EY România

Apetitul românilor a crescut semnificativ în ultimii ani, mai ales după criza financiară declanșată în anul 2008, pentru investiții de toate tipurile, cu precădere însă în zona imobiliară. Unul dintre stereotipurile împământenite în mentalitatea oamenilor este metoda de economisire și investiție prin achiziționarea de bunuri imobile, în mare parte cu scopul de a le închiria ulterior, pentru a obține un venit oarecum constant și predictibil.

Considerând că este una dintre cele mai sigure căi de a „investi”, multe persoane fizice apelează la diverse metode de cumpărare, cu scopul de a realiza o astfel de tranzacție, care se presupune a fi avantajoasă pe termen scurt, mediu și lung (în funcție de planul de investiție gândit) – fie cash/„cu banii jos”, de către cei care au deja niște economii puse de-o parte, fie chiar prin împrumuturi și credite, de către cei care consideră că „rata la bancă se susține din chirie, iar la final rămâi cu locuința”.

Care sunt însă obligațiile fiscale ce rezultă din închirierea unor astfel de bunuri, în special pentru persoanele fizice, care, de cele mai multe ori, nu au parte de o consultanță fiscală adecvată sau nu dețin cunoștințele legislative necesare? Fie că vorbim despre spații de dimensiuni mai mari sau mai mici – de la garsoniere, apartamente, vile, blocuri/clădiri și diverse spații și complexe rezidențiale, piața pare că este, în continuare, foarte dinamică. Proprietarii trebuie să știe însă că, pe lângă venitul/ profitul obținut, le revin o serie de obligații fiscale, întrucât orice potențială sursă de venit devine pentru ANAF o sursă de impozitare și colectare de taxe, potrivit legislației în vigoare.

Sunt veniturile din chirii o prioritate pentru ANAF privind colectarea de taxe la bugetul de stat?  Putem presupune lesne că este una dintre marile zone de interes (de altfel, ANAF și-a declarat deseori preocuparea în această zonă) în ceea ce privește colectarea de impozite din veniturile persoanelor fizice, fie și din simplul fapt că sursa de venit (spațiul imobil în sine) este una cât se poate de palpabilă și, de asemenea, beneficiarul de venit poate fi relativ ușor de identificat comparativ cu alte cazuri.

Statisticile oficiale (formale) arată că România este pe lista fruntașelor între statele membre ale Uniunii Europene (UE) cu cei mai mulți proprietari de locuințe. Conform statisticilor Eurostat (pentru anul 2019), aproape 96% dintre persoane dețin proprietatea în care locuiesc, în timp ce 4% locuiesc cu chirie. Datele statistice din România pentru anul 2019 privind structura gospodăriilor, după statutul de ocupare a locuinței principale, diferă puțin față de datele Eurostat – ex. din 7.506.000 gospodării: 95,4% erau în proprietate personală, iar 4,6% închiriate.

Cu toate acestea, estimările neoficiale sugerează că între 7-15% din sectorul locuințelor private este închiriat, și chiar între 15-20% pentru imobilele cu utilizare rezidențială din București și din alte orașe mari (de exemplu, Cluj).

Cifrele de mai sus pot fi interpretate în sensul că există o zonă informală de închiriere a bunurilor imobile în România, mai pe scurt – există un număr de persoane care închiriază neoficial, fie fără un contract de închiriere, fie cu un contract între părți, neînregistrat/nedeclarat.

Pe termen mediu și lung, generalizarea închirierilor informale (așa-numitul «proces de informalizare a pieței chiriilor») poate avea efecte negative pentru mediul socio-economic, precum utilizarea în mod necorespunzător a imobilului de către chiriaș, lipsa protecției legale asociată unui contract, limitarea ofertei pe piață de locuințe de închiriat și creșterea prețurilor, conducând astfel la descurajarea optării pentru închirierea în baza unui contract oficial.

Și la nivel global, fenomenul de închiriere informală este unul răspândit, întrucât mulți proprietari optează să își păstreze proprietatea off the books, astfel încât să nu fie nevoiți să plătească impozite ori să suporte ceea ce ei consideră legi și reglementări împovărătoare. Probabil, o mentalitate împărtășită și în România într-o bună măsură.

Studiul „Locuirea în România: Către o strategie națională în domeniul locuirii” menționează că piața locală de închiriere a locuințelor „este, în mare parte, neoficială”. Numeroase tranzacții de închiriere au loc informal (fără încheierea unui contract între părți), iar acest lucru este exacerbat de mai mulți factori. Mai mult, nici legislația în vigoare (Codul civil) nu prevede în mod expres obligativitatea încheierii unor contracte scrise între proprietar și chiriaș, iar lipsa acestora este o practică comună („închirierile informale”). De asemenea, chiar și dacă un contract de închiriere este fiscalizat, de multe ori chiria stipulată în contract poate fi mult mai mică decât cea plătită efectiv de chiriaș proprietarului. România se confruntă atât cu fenomenul de sub-declarare, cât și cu cel de nedeclarare a veniturilor din chirii, răspândite de altfel și la nivel global, însă la nivelul statelor mai dezvoltate (UE sau UK), neconformarea fiscală în această zonă este mult mai redusă.

Recentele modificări ale Codului fiscal care vizează impozitarea anumitor venituri ale persoanelor fizice din cedarea folosinței bunurilor prevăd faptul că, pentru veniturile din chirii realizate începând cu 1 ianuarie 2023, altele decât veniturile din arendă și din închirierea în scop turistic, impozitul se va datora la venitul brut realizat. Cu alte cuvinte, se va elimina cota forfetară de 40% care în prezent este dedusă la calculul venitului impozabil și care făcea ca nivelul de taxare al veniturilor din chirii să fie de aproximativ 6% în realitate. Pentru veniturile obținute începând cu 1 ianuarie 2023, cota de impozitare va fi de 10%. La prima vedere, pare a fi o măsură care echivalează cu dublarea, aproape, a taxelor, lăsând la o parte o eventuală obligație de a plăti CASS, al cărui nivel poate fi dublu față de cel actual, în funcție de nivelul venitului.

De menționat însă că, în România, contribuabilii beneficiază oricum de o cotă de impozitare mult mai mică decât în alte state membre UE, prin urmare, această sursă de venit e posibil să nu-și diminueze cu mult atractivitatea și încă poate să reprezinte o activitate „profitabilă”. Evident, Codul fiscal prevede și alte forme de impozitare a veniturilor din chirii și ne așteptăm ca proprietarii să le analizeze și să opteze pentru varianta cea mai potrivită.

Subliniem faptul că o altă obligație mai veche a fost reintrodusă, și anume obligația înregistrării la ANAF a contractelor de închiriere, tot cu aplicare de la 1 ianuarie 2023, iar termenul de înregistrare este similar cu cel anterior, 30 de zile de la data încheierii contractului/ sau apariției unei modificări contractuale, cum ar fi modificarea prețului de închiriere, durata închirierii etc. Pentru contractele încheiate anterior anului 2023, care însă rămân valabile, obligația de înregistrare a acestora este în termen de 90 de zile, începând de la 1 ianuarie 2023. Anterior, între 2018-2022, persoanele care obțineau venituri din chirii nu mai aveau obligația să înregistreze contractele de chirie la ANAF, însă opțional, puteau face acest demers.

Deși poate părea o povară administrativă suplimentară pentru contribuabili, totuși aceasta poate fi deopotrivă o acțiune benefică pentru ei. În primul rând, un contract înregistrat „oficial” poate conferi și o protecție legală sporită pentru proprietar, așa cum remarcam anterior, dacă în urma unor neînțelegeri cu chiriașii, ajung la litigii. Pe de altă parte, o astfel de măsură poate fi utilă chiar și din punct de vedere administrativ pentru contribuabil. Ce se poate întâmpla dacă ANAF, într-un cadru digitalizat corespunzător, ar avea posibilitatea să acceseze informația într-un mod predictibil și să o utilizeze în timp real în vederea sprijinirii contribuabililor? Ar putea oferi, poate, chiar un suport tehnic avansat sau o asistență fiscală personalizată, de exemplu, ar putea concepe și implementa un proces mai facil de pre-completare a Declarației Unice.

Una dintre misiunile comunicate, nu doar de ANAF, dar și de întregul aparat de stat, este de a accelera digitalizarea instituțiilor, atât intern, cât și extern, inclusiv în relația cu contribuabilii. Așadar, reîntoarcerea la înregistrarea contractelor de chirie poate fi o ocazie bună de a contribui la simplificarea, unificarea și precompletarea anumitor modele de declarații și procese fiscale. Ocazie cu care s-ar putea diminua erorile la completare și depunere a declarațiilor de către persoanele fizice și, implicit, s-ar economisi și resurse de ambele părți: pentru contribuabili se reduce riscul de depunere incorectă sau după termenul legal și, deci, se reduce riscul de a primi și plăti penalități suplimentare. Pentru ANAF, s-ar reduce efortul personalului implicat (oricum foarte redus) și/sau ar conduce la o creștere a colectării.

Indiferent de modificările legislative, contribuabilii trebuie să fie conștienți de obligațiile legale ce le revin și să acționeze diligent în vederea conformării fiscale. Nu demult, președintele ANAF, Lucian Heiuş, explica într-un video-mesaj public că, pentru contribuabili, conformarea voluntară ar trebui văzută ca o îndatorire civică, fiind o sursă de beneficii pentru comunitate. Am putea interpreta că prin plata taxelor (și, deci, printr-o conduită de conformare fiscală voluntară), o persoană fizică poate sprijini comunitatea în care trăiește, fiindcă din taxele colectate se pot realiza diverse proiecte de dezvoltare economico-sociale. Astfel, taxele individuale pot fi văzute ca o investiție colectivă în mediul în care trăim. Din partea contribuabililor, așteptarea este spre un grad de conformare fiscală cât mai mare și, preferabil, în mod voluntar, pentru că în final, efortul individual să le fie „recompensat” prin implementarea unor proiecte economico-sociale relevante pentru ei și comunitate, deci să li se întoarcă sub forma unor „beneficii” colective.

Pentru cei care cred că „oricum nu mă poate găsi ANAF-ul”, deci „de ce să mă conformez?”,  sfatul este să fie prudenți și să nu subestimeze capacitatea autorităților fiscale de a-și exercita atribuțiile. În prezent, există o multitudine de surse de date publice – unele foarte vizibile – ce pot fi accesate, corelate, analizate și procesate – astfel încât să se poate identifica cine, cum și când realizează venituri. Într-o eră a tehnologiilor avansate și în care interacțiunile umane sunt majoritatea digitale, aproape orice activitate are și o conexiune sau o componentă electronică, de unde rezultă că aproape orice informație se află „la un click distanță”, iar mai devreme sau mai târziu, ANAF poate colecta și corela date care să identifice persoanele ce nu se conformează.

Fie că vorbim despre venituri din chirii sau de orice alt tip de venituri, lucrurile trebuie privite și dintr-o altă perspectivă, chiar dacă poate sună plictisitor și clișeic: să nu ne mai uităm cu lupa la taxele actuale doar ca la niște costuri, ci să ne uităm cu încredere că acestea ar putea fi investiția în viitorul nostru.

Autori:

• Costin Manta, Partener, Impozite indirecte, EY România
• Florina Parîng, Senior Manager, Impozite indirecte, EY România

Epopeea cotei reduse de TVA pentru livrările de locuinţe continuă. Încă din 2008, când a fost introdusă pentru prima oară cota de TVA de 5% pentru locuinţele livrate ca parte a politicii sociale, TVA-ul a fost unul dintre instrumentele prin care s-a dorit încurajarea sectorului imobiliar. Impactul investiţiilor în dezvoltări imobiliare este general recunoscut ca având un efect pozitiv asupra economiei (şi, implicit, asupra veniturilor bugetare), dar şi asupra condiţiilor de trai.

Aşa cum arată datele publicate de Eurostat la sfârşitul anului trecut, deşi un număr covârşitor de români deţin locuinţe proprietate personală, lucrurile nu arată la fel de bine când vorbim despre calitatea condiţiilor de locuit, România fiind fruntaşă în statisticile privind aglomerarea locuinţelor şi pe ultimul loc în Uniunea Europeană când vine vorba de mărimea locuinţei. Deşi cota redusă de TVA pentru locuinţele sociale a fost implementată deja de mai bine de 14 ani, criteriile de aplicare sunt într-o continuă dinamică.

Plafonul de preţ al locuinţelor ce pot beneficia de 5% TVA, precum şi numărul de achiziţii ce pot fi efectuate de o persoană s-au tot modificat în timp, în prezent existând chiar două astfel de plafoane şi posibilitatea de a achiziţiona una sau mai multe locuinţe în funcţie de preţul lor. Dar nici regulile actuale nu vor rezista foarte mult, fiind anunţată modificarea lor după doar un an de la intrarea în vigoare.

S-ar putea considera că unul dintre motivele preconizatei schimbări îl reprezintă creşterea veniturilor la bugetul de stat şi, poate, temperarea apetitului persoanelor fizice de a investi în mai multe locuinţe „sociale” cu cota de TVA redusă (în prezent, posibilă în anumite cazuri).

Dar să vedem concret care sunt noutăţile. Astfel, de la 1 ianuarie 2023, cota de 5% TVA se va aplica pentru achiziţia unei singure locuinţe cu un preţ de cel mult 600.000 lei (aproximativ 120.000 EUR), exclusiv TVA. Comparativ cu regulile actuale (două plafoane existente, unul cu număr nelimitat de achiziţii şi altul aplicabil pentru o singură achiziţie posibilă), regulile noi par mai simple: un singur plafon de preţ şi o singură achiziţie posibilă.

În acelaşi timp însă, aşa cum se arată şi în expunerea de motive ce însoţeşte cea mai recentă modificare a cotei de TVA, intenţia legiuitorului este de a restrânge sfera de aplicare a cotei reduse de 5% TVA, scăzând limita superioară de preţ şi impunând, cu titlu generic, achiziţia unei singure locuinţe la preţ redus. Ţinând cont de preocuparea constantă a autorităţilor fiscale, de a menţine caracterul social al cotei reduse de 5%, ne putem gândi că existenţa unui plafon mai ridicat (de 700.000 lei) pentru achiziţia unei singure locuinţe, precum şi posibilitatea de a achiziţiona mai multe locuinţe sub 450.000 lei, sunt criterii care puteau favoriza în unele cazuri mai curând investiţiile şi nu erau neapărat caracteristice politicii sociale în anumite cazuri, pe care se fundamentează introducerea cotei reduse.

Dacă ţinem cont de recentele modificări aduse impozitării veniturilor din chirii în cazul persoanelor fizice (eliminarea cotei forfetare, ce atrage un impozit pe chirii mai mare), precum şi limitarea accesului la o singură locuinţă supusă cotei reduse de TVA şi în limita unui plafon redus, se poate observa o tendinţă ce poate descuraja astfel de investiţii în rândul persoanelor fizice. Rămâne de văzut dacă acest lucru va avea ca efect o migrare a acestui tip de investiţii către companii (în cazul cărora se poate aplica taxarea inversă şi se pot aplica anumite deduceri).

Pe de altă parte, creşterea anterioară a plafonului avusese scopul de a alinia această limită la preţul actual al locuinţelor, dată fiind evoluţia pieţei imobiliare. Iată că, în ciuda menţinerii unor preţuri ridicate pe piaţă, plafonul maximal sub care se poate cumpăra un imobil cu TVA redusă va scădea cu 100.000 lei, ceea ce va limita totuşi accesul populaţiei la imobile cu 5% TVA. Pe lângă incertitudini în planificarea activităţii de dezvoltare, pe seama modificărilor frecvente privind TVA (pe lângă provocările legate de inflaţie, majorările de preţuri pentru materialele de construcţii, creşterea costului cu forța de muncă), dezvoltatorii imobiliari se vor afla între nevoia de a asigura o ofertă adecvată noului plafon şi cea de a menţine marja de profit. Sperăm că implicaţiile nu vor fi suportate tocmai de consumatorii vizaţi de această măsură socială.

O veste bună ar fi însă menţinerea cotei de 5% pentru imobilele livrate în 2023, dar care se încadrează în condiţiile aplicabile în 2022 şi pentru care au fost plătite avansuri în 2022. Astfel, din prevederile tranzitorii se poate înţelege că vor putea fi achiziţionate în continuare cu TVA redusă imobile cu o valoare sub 700.000 lei, dacă pentru acestea s-au plătit avansuri în anul 2022. O interpretare contrară ar afecta direct persoanele fizice care contractează astfel de imobile în 2022, pentru care creşterea procentului ar putea să nu fie sustenabilă financiar, din surse proprii sau din creditare. Mai mult, într-o astfel de situaţie am putea vedea un blocaj pe piaţa imobiliară, care nu este de dorit în condiţiile actuale.

Conform aceloraşi dispoziţii tranzitorii, livrările efectuate începând cu anul 2023 pentru imobile cu un preţ sub 450.000 lei, pentru care au fost încheiate antecontracte şi încasate avansuri în 2022, nu ar fi luate în considerare la calculul limitei de un imobil supus 5% pentru fiecare persoană fizică.

Astfel, imobilele achiziţionate începând cu anul 2023, pe noile reguli, vor fi înscrise într-un nou registru („Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA de 5%, începând cu 1 ianuarie 2023”). Acest lucru pare să indice că, din 1 ianuarie 2023, începe un nou capitol în ceea ce priveşte TVA-ul în piaţa imobiliară, iar tranzacţiile contractate anterior acestei date ramân pe regulile din 2022.

În ceea ce priveşte achiziţia imobilelor de către persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, în practică pot apărea o serie de implicaţii. Astfel, o primă întrebare ar fi legată de semnificaţia acestei sintagme – dacă se referă la persoane cu grade de rudenie sau orice formă de coproprietate. În plus, apare întrebarea ce se întâmplă în cazul în care achiziţia este realizată de doi soți care decid, ulterior, să divorțeze. Mai pot aceștia achiziționa un alt imobil pentru care pot beneficia de cota redusă de TVA? În principiu, nu. De asemenea, ce se întâmplă dacă cei doi soţi au achiziţionat un imobil cu 5% în cadrul căsătoriei sub regimul separaţiei de bunuri? Va mai putea celălalt soţ să achiziţioneze un imobil cu 5% TVA? Cu siguranţă rămân o serie de întrebări, care ar trebui să se clarifice în perioada următoare, dezvoltatorii imobiliari având sarcina aplicării cotei corecte de TVA pentru livrările efectuate.

Până atunci însă, ţinând cont că anul 2022 se apropie de sfârşit, încă se poate accesa oportunitatea unei achiziţii supuse cotei reduse de TVA în condiţiile actuale mai favorabile, respectiv o singură locuinţă sub plafonul actual de 700.000 lei cu 5% TVA sau mai multe locuinţe sub plafonul de 450.000 lei cu 5% TVA. Recomandăm însă o analiză prudentă a condiţiilor legale, în linie cu cerinţele privind substanţa economică a tranzacţiilor, în anumite cazuri fiind posibile reîncadrări privind aranjamentele ce au drept scop obţinerea unui avantaj fiscal contrar regulilor de TVA. O eventuală reclasificare din perspectiva TVA-ului ar atrage riscuri în sarcina dezvoltatorilor imobiliari, astfel că aceştia ar trebui să aplice cota redusă cu prudenţă.

Autor: Costin Manta, Partener Asociat, Taxe indirecte, EY România

Anul 2022 a început cu vești bune pentru piața imobiliară din România. Cota de TVA de 5% se aplică din acest an și pentru locuințele mai scumpe de 450.000 lei, plafonul fiind majorat la 700.000 lei. Pentru a putea beneficia de noul plafon însă, a fost introdusă o nouă condiție: cota redusă de TVA se va aplica pentru o singură achiziție în acest interval de preț, în timp ce, în cazul locuințelor mai ieftine de 450.000 lei, se pot efectua mai multe achiziții cu cota de 5%. În cazul creșterii cererii pentru apartamentele situate în noul plafon de TVA, ar putea apărea ușoare creșteri de preț. Dar nu ne așteptăm totuși să depășească noul plafon (dincolo de care ar interveni din nou aplicarea cotei standard de TVA, fapt care ar putea duce la scăderea cererii).

Economia realizată de un cumpărător utilizând cota redusă poate fi substanțială. De exemplu, pentru o locuință cu un preț de 700.000 lei (plafonul maxim, aproximativ 140.000 de euro) economia realizată prin aplicarea cotei reduse de TVA de 5%, în locul celei standard de 19%, este de aproximativ 20.000 euro. O sumă importantă și deloc de neglijat. Mai mult, în cazul locuințelor achiziționate prin credit ipotecar, economia realizată de cumpărător crește, deoarece costurile de finanțare se vor aplica asupra unui preț mai mic (diminuat prin scăderea TVA).

În plus, ne putem aștepta că o parte dintre clienții interesați în trecut de locuințe cu un preț sub 450.000 lei să migreze către locuințe aflate sub noul plafon de 700.000 lei. Acest lucru ar putea contribui la facilitarea accesului la o locuință accesibilă pentru persoanele cu venituri mai mici.

Dar scăderea TVA ar putea aduce și alte beneficii, în plus față de un preț mai mic pentru cumpărători.

Substituie majorările costurilor de construcție. Noul plafon majorat poate compensa creșterile de prețuri ale materialelor de construcții, contribuind la susținerea pieței imobiliare. O lungă perioadă de timp, plafonul pentru 5% TVA a rămas constant, în vreme ce costurile au crescut susținut. Astfel, încadrarea în vechiul plafon era din ce în ce mai dificilă, mai ales în cazul locuințelor mai spațioase. Prin majorarea plafonului se poate îmbunătăți și un alt indicator.

Reducerea supraaglomerării locuințelor. România ocupă unul din primele locuri în clasamentul supraaglomerării locuințelor. Eurostat estimează o rată a supraaglomerării de 45,8%, faţă de media europeană de 17%, locuințele mai mari având un cost proporțional mai mare. Aplicarea cotei reduse de TVA de 5% poate duce la scăderea supraaglomerării locuințelor din România, locuințele mai mari devenind mai accesibile decât prin aplicarea cotei standard de TVA.

Conformarea voluntară poate crește. Așa cum s-a observat de-a lungul timpului, scăderea impozitelor poate contribui la creșterea conformării voluntare. Deși poate părea paradoxal, considerăm că scăderea cotei de TVA de la 19%, la 5% poate duce la încasări mai mari și la o mai bună conformare fiscală. Un aspect foarte important, ținând cont de locul fruntaș ocupat de ţara noastră în clasamentul fraudei de TVA. Anterior majorării plafonului, existau cazuri în care locuințele mai scumpe de 450.000 lei erau achiziționate de către firme (aplicând taxarea inversă), astfel că statul nu încasa în fapt TVA (deşi se aplica cota standard de 19% TVA). În cazul locuințelor cu un preț mai mic de 700.000 lei, ce pot fi achiziționate cu cotă redusă de 5%, achiziția prin intermediul unei societăți comerciale nu mai este la fel de atrăgătoare. Costul cu TVA 5% este semnificativ redus pentru cumpărătorii persoane fizice, iar prin achiziția directă de către aceștia este eliminat și riscul ca autoritățile fiscale să considere TVA nedeductibilă la nivelul societății (care astfel nu mai este implicată în tranzacție). Mai mult, plafonul majorat poate duce la declararea corectă a prețului de vânzare în evidențele contabile ale vânzătorilor, ceea ce ar duce la creșterea colectării altor taxe și impozite (de ex., impozitul pe profit/venit declarat din aceste tranzacții).

Luând în considerare factorii de mai sus, ar fi de așteptat ca măsura să aibă un impact pozitiv pentru cumpărători, vânzători și chiar pentru autoritățile fiscale.

Ediția cu numărul 21 a raportului global CEO Survey, realizat de PwC, relevă faptul că tehnologia nu este privită ca o prioritate pentru executivii din sectorul imobiliar, nici în privința amenințărilor, dar nici în ceea ce privește oportunitățile.

Doar 17% dintre executivii din domeniul imobiliar consideră amenințările cibernetice drept un real pericol pentru perspectivele de creștere ale afacerilor, comparativ cu 40% din totalul celor intervievați din toate sectoarele economice. Chiar și mai puțini dintre decidenții acestui sector (10%) văd în rapiditatea cu care evoluează tehnologia o amenințare la adresa propriilor organizații, comparativ cu 38% din totalul executivilor care au luat parte la acest sondaj.

Dacă vorbim despre oportunități, doar 20% dintre directorii generali din imobiliare spun că au înțeles pe deplin cum robotica și inteligența artificială pot îmbunătăți serviciile pentru clienți, comparativ cu 47% dintre executivii activi în toate sectoarele.

Sectorul imobiliar pare a fi în urmă și atunci când vine vorba despre atragerea forței de muncă cu abilități digitale. Raportul arată că doar 43% dintre executivii din sectorul imobiliar, comparativ cu 60% per total, și-au redefinit strategia de resurse umane astfel încât să poată angaja astfel de talente.

„Sectorul imobiliar, caracterizat de o utilizare intensivă a capitalului, este, în mod tradițional, unul în care deciziile se iau mai greu și poate fi câteodată marcat de conservatorism. Tehnologia, noile tendințe în materie de urbanism și schimbările la nivel social pe care le traversăm sunt elemente ce trebuie luate în calcul de către executivii din domeniu, astfel încât să se poată adapta noilor cerințe venite din partea pieței. Un prim pas în adresarea acestor noi tendințe trebuie să fie axat pe recuperarea decalajului față de alte industrii în adoptarea tehnologiilor digitale. Din punctul nostru de vedere, acest proces ar trebui să înceapă prin construirea unui grup mai divers de specialiști cu abilități digitale, inclusiv prin angajarea de experți în psihologia comportamentală și în analiza datelor, iar aceștia să lucreze alături de talentele deja existente în sectorul imobiliar. Acesta este un pas important spre îmbinarea abilităților tehnice cu cele specifice industriei”, spune Francesca Postolache, Partener Audit, Coordonatorul echipei de servicii pentru sectorul imobiliar, PwC România.