Investitorii imobiliari din Europa se orientează tot mai mult către active care asigură venituri pe termen lung, pe măsură ce sectorul se pregătește de potențiale majorări ale dobânzilor, pe fondul unui climat geopolitic incert, potrivit raportului EmergingTrends in Real Estate® Europe 2019.

Acest raport anual, realizat împreună de PwC și de Urban Land Institute (ULI), are la bază răspunsurile a peste 800 de profesioniști din domeniul imobiliar din Europa, incluzând investitori, dezvoltatori, finanțatori și consultanți.

”Investitorii sunt din ce în ce mai prudenți, iar deciziile de investiții și demararea de noi construcții sunt din ce în ce mai influențate de factori fundamentali pentru sectorul imobiliar, așa cum sunt perspectivele de creștere economică, precum și de starea piețelor imobiliare locale. Sentimentul investitorilor este din ce în ce mai negativ în orașele și țările care se confruntă cu riscuri geopolitice crescute, care generează incertitudini și de care investitorii se feresc în general. Brexitul este un exemplu clar în această privință, iar o serie de respondenți sunt de părere că Marea Britanie își va pierde o parte din avantajele competitive, ceea ce va afecta atât perspectivele pentru investiții, cât și cele privind dezvoltarea de noi proprietăți”, a declarat Francesca Postolache, Partner, Servicii de Audit, Liderul echipei de servicii pentru sectorul imobiliar, PwC România.

”Pe piața imobiliară din România, deși am văzut o apreciere constantă a prețurilor activelor în ultimii ani, suntem încă cu 30-40% sub nivelurile de preț înregistrate în 2008. Cu toate că analiza fundamentală arată că mai este loc de creștere pentru prețurile activelor imobiliare din România, cel puțin în orașele mari, investitorii dau dovadă de prudență când vine vorba de lansarea unor noi proiecte majore și se uită la contextul mai larg european atunci când iau deciziile de investiții”, a adăugat Francesca Postolache.

Această prudență este reflectată și la nivelul așteptărilor privind disponibilitatea capitalului propriu și a datoriilor, aproape 28% dintre respondenți considerând că sumele disponibile pentru refinanțări și noi investiții vor crește în 2019, comparativ cu 50% care afirmau acest lucru anul trecut. Cu toate acestea, nivelul de încredere manifestat anul trecut era neobișnuit de ridicat, iar anul acesta, în afară de subsectorul spațiilor de retail, care se confruntă cu o situație mai dificilă, sunt totuși puține îngrijorări referitoare la lichiditatea pieței, fapt demonstrat și de majoritatea respondenților (54%) care consideră că disponibilitatea capitalului va fi la aproximativ același nivel ca și în 2018.

Una dintre principalele bariere pentru investiții continuă să fie disponibilitatea activelor atractive pentru achiziții, pe măsură ce fluxurile de capital continuă să se îndrepte spre piețele europene, îndeosebi cele provenind din Asia. Acest lucru pune presiune asupra activelor de clasă A, 70% dintre respondenți declarând că aceste active sunt supra-evaluate.

Interesul pentru clasele alternative de active continuă să crească în condițiile unor piețe de capital volatile

Ca răspuns la această situație mai dificilă de pe piețele de capital, investitorii se îndreaptă spre clase de active a căror apreciere este susținută de factori demografici, și care sunt mai puțin susceptibile să fie afectate în actualul ciclu. Dar raportul EmergingTrends in Real Estate® Europe arată că aceasta este doar una dintre strategii.

”În ultimii 5 ani am văzut o tendință remarcabilă a investitorilor de a se orienta către clase alternative de proprietăți, sau către sectoare de nișă. Parțial, acest lucru este rezultatul conjuncturii economice actuale și al căutării unor fluxuri de venituri sigure. Dar este totodată răspunsul multor investitori la valul de inovație care influențează sectoarele mai tradiționale ale pieței imobiliare, precum și la tendințele pe termen lung la nivel de urbanizare și demografie”, a adăugat Francesca Postolache.

Preferatul investitorilor pare a fi sub-sectorul rezidențial, 7 din primele 10 cele mai atractive clase de active fiind din acest sub-sector, incluzând și soluțiile de con-locuire, căminele studențești, căminele pentru vârstnici, sau locuințele sociale.

În afară de segmentul rezidențial, spațiile de logistică și sectoare de nișă precum cel al centrelor de date și spațiile flexibile de birouri se regăsesc printre cele mai atractive 10 clase de active. Spațiile logistice continuă să beneficieze de expansiunea comerțului online. În schimb, segmentele tradiționale precum clădirile de birouri din zonele centrale și din suburbii, precum și spațiile de retail, se regăsesc la coada clasamentului celor mai atractive active imobiliare.

Perspectivelor primelor zece cele mai atractive clase de active în 2019

 

Clasament general	Sector	Clasamentul investițional	Clasamentul în privința noilor construcții
1	Spații de con-locuire*	1	1
2	Facilități logistice	3	2
3	Cămine pentru vârstnici	4	3
4	Spațiile flexibile de birouri – space as a service	5	4
5	Centrele de date*	2	5
6	Căminele studențești	6	6
7	Spații rezidențiale pentru închiriere	8	7
8	Apartamente de închiriat pentru turiști	7	8
9	Case de vânzare	13	9
10	Locuințele sociale	10	10

*un număr semnificativ mai mic de respondenți au evaluat aceste sectoare

Topul orașelor europene în privința perspectivelor de investiții și de construcții

Clasamentul anual al celor mai atractive orașe europene pentru investițiile imobiliare reflectă apetitul investitorilor pentru piețele mai mici, care au înregistrat creșteri mai mici în acest ciclu investițional, precum și precauția față de câteva dintre piețele mai mari, mature, ținând cont și de riscurile geopolitice. Lisabona a făcut un salt de 10 poziții în clasamentul EmergingTrends in Real Estate® Europe devenind cea mai atractivă destinație de investiții imobiliare din Europa, respondenții apreciind de asemenea calitatea vieții din oraș, precum și conducerea politică a acestuia.

Piețele imobiliare mai mature din orașele germane domină în continuare top-ul primelor 10 orașe cele mai atractive pentru investițiile imobiliare, Berlinul clasându-se pe al doilea loc, urmat de Frankfurt, Hamburg și Munchen clasate pe locurile 5, 7 și respectiv 10. Cu toate acestea, pentru unele, popularitatea pentru investiții din ultimii ani începe să-și spună cuvântul, mulți dintre respondenți menționând problema activelor supraevaluate din aceste orașe.

Alte metropole din topul celor mai atractive orașe sunt Madrid, Amsterdam, Helsinki, Viena și Dublin, care înregistrează un scor pozitiv în privința datelor fundamentale și a perspectivelor de creștere, dar și în privința calității vieții, conectivității, potențialului de inovație și a capacității de a atrage talente.

 Topul celor mai atractive orașe europene pentru investițiile imobiliare 2019

 

Clasament general	Oraș	Clasamentul investițional	Clasamentul în privința noilor construcții
1	Lisabona	1	1
2	Berlin	3	2
3	Dublin	2	5
4	Madrid	6	4
5	Frankfurt	5	3
6	Amsterdam	7	8
7	Hamburg	9	6
8	Helsinki	4	13
9	Viena	8	11
10	Munchen	14	7

În ciuda volumelor investiționale ridicate și a cererii pentru spații de birouri din Londra, care a rămas la un nivel bun, temerile legate de impactul Brexitului au umbrit perspectivele pe termen scurt ale pieței imobiliare londoneze. În acest sens, 70% dintre respondenții europeni fiind de părere că atractivitatea Londrei pentru talente de nivel mondial va scădea după finalizarea ieșirii Marii Britanii din Uniunea Europeană.

Valoarea socială a sectorului imobiliar continuă să crească în importanță 

Raportul a examinat de asemenea influența crescândă a valorii sociale a sectorului imobiliar, în paralel cu randamentele financiare ale investițiilor. Aproape 60% dintre respondenți sunt de părere că sectorul imobiliar se îndreaptă către utilizarea unei mai mari varietăți de instrumente de măsurare non-financiară pentru a evalua impactul construcțiilor imobiliare și a afacerilor din domeniu. În mod similar, 59% dintre aceștia sunt de acord că indicatorii non-financiari sunt din ce în ce mai importanți în măsurarea impactului investițiilor imobiliare.

Despre raport

Raportul  EmergingTrends in Real Estate 2019 poate fi accesat la următoarea adresa de Internet https://www.pwc.com/etre2019europe

Despre Urban Land Institute

The Urban Land Institute este o organizație neguvernamentală pentru educație și cercetare susținută de proprii membri. Misiunea sa este aceea de fi o autoritate în domeniul utilizării terenului și în crearea și susținerea comunităților la nivel mondial. Fondat în 1936, institutul are peste 40.000 de membri la nivel mondial care acoperă toate aspectele folosirii terenului și disciplinei dezvoltării imobiliare. Mai multe informații sunt disponibile pe europe.uli.org, Twitter, sau pe grupul nostru de LinkedIn.

Despre PwC

Misiunea PwC este de a construi încredere în cadrul societății și de a contribui la rezolvarea unor probleme importante. Firmele din rețeaua PwC ajută oamenii și organizațiile să creeze valoarea adăugată de care au nevoie. Suntem o rețea de firme prezentă în 158 de țări cu mai mult de 250.000 de profesioniști ce oferă servicii de calitate în domeniul auditului, consultanței fiscale și consultanței pentru afaceri. Spuneți-ne care sunt lucrurile importante pentru dumneavoastră și descoperiți mai multe informații despre noi vizitând site-ul www.pwc.ro.

În ciuda ciclului târziu în care se află, piața imobiliară globală oferă investitorilor randamente bune și o perspectivă pozitivă la nivel mondial, potrivit raportului Emerging Trends in Real Estate^® – The Global Outlook for 2018, o analiză anuală care măsoară intențiile investitorilor la nivel global, realizat de către PwC și Urban Land Institute (ULI). Raportul arată că pe o astfel de piață imobiliară extrem de competitivă, dar și aflată într-un ciclu târziu de investiții, sectorul imobiliar, pentru a se putea dezvolta în continuare, trebuie să fie capabil să adopte și să se adapteze la noile tehnologii și modele de afaceri cum ar fi conceptul de „spațiu ca un serviciu”.

„Vedem o continuare a dezvoltării pieței imobiliare locale atât pe segmentul rezidențial cât și pe cel al clădirilor de birouri, pe fondul contextului macroeconomic favorabil. Prețurile pe segmentul rezidențial, de exemplu, au crescut constant, la fel și cererea, în ciuda majorării costurilor de finanțare. La nivel global, observăm o schimbare valorică importantă de la pasiva componentă de tip <<cărămidă și mortar>> la o abordare mai dinamică și cu accent mai mare pe operațional. Acest lucru este important pentru investitori – care pe de o parte sunt nevoiți să gestioneze riscul, dar care, pe de altă parte caută soluții inovatoare și eficiente din punct de vedere al costului pentru a putea avea acces la expertiză operațională și inovare, sau vor trebui să suporte pierderile”, spune Francesca Postolache, Partener, PwC România.

În timp ce liderii globali intervievați pentru acest raport au fost de acord asupra faptului că piața imobiliară are momentan o ciclicitate întârziată, mulți dintre aceștia au sugerat faptul că perspectivele solide la nivel global și gradul ridicat de ocupare ar putea prelungi și mai mult acest ciclu. O creștere a tranzacțiilor în Europa și niveluri record ale tranzacțiilor pe piețele asiatice – cum ar fi Hong Kong și Singapore – susțin această idee. În același timp, prețurile activelor de bază rămân o provocare, care – combinate cu o concentrare mai puternică pe poziționare, puterea economică și nivelul de trai – determină investitorii să se orienteze către sectoare alternative cum ar fi logistica și orașe din valul al doilea, de exemplu Copenhaga în Europa și Raleigh/Durham din Statele Unite ale Americii. Creșterea dobânzilor și a inflației vor exercita, de asemenea, presiune asupra industriei, în mod deosebit în Europa și Statele Unite. Conform celor intervievați, riscul creșterii dobânzilor este mai mare acum comparativ cu șase luni în urmă.

“În 2017, în România, piața tranzacțiilor a atins un nivel record. Pentru sectorul imobiliar, anul 2017 a fost cu deosebire unul prolific, valoarea tranzacțiilor înregistrate depășind 1 miliard de EUR, cu o creștere de cel puțin 10% față de anul precedent. Din perspectivă tranzacțională, sectoarele cele mai dinamice au fost cel hotelier, urmat de sectorul de retail și cel industrial“, spune Anda Rojanschi, Partener D&B David și Baias.

Raportul relevă discrepanțele mari între ușurința cu care se colectează capital semnificativ și greutatea cu care acesta este plasat eficient. Acest fenomen este, cu precădere, valabil pentru  Asia, unde fondurile de investiții suverane și cele instituționale, care au foarte multe lichidități, cumpără proprietăți – atât local cât și global  – creând o competiție intensă pentru active.

Ciclul târziu al investițiilor pe piața imobiliară și dificultățile tot mai mari în a genera afaceri și a plasa capital dus la un val de consolidare în rândul companiilor deținătoare de proprietăți și a managerilor de fonduri de investiții, se mai arată în raport. Având în vedere aceste aspecte, PwC și ULI consideră că firmele din domeniul imobiliar trebuie să găsească noi modele pentru a strânge și genera capital. Studiul face referire în mod deosebit la felul în care companiile imobiliare fac afaceri, mai ales în contextul în care din ce în ce mai mulți clienți solicită noi servicii, cum ar fi cel de „spațiul ca serviciu”. Datorită acestor schimbări sistemice la nivel de industrie, companiile imobiliare vor avea nevoie de abilități de cercetare și analiză de big data, dar și de implementarea de noi tehnologii, pentru a îmbunătăți procesele de luare a deciziilor, de management și de evaluare.

„Companiile imobiliare și cele care activează în acest domeniu trebuie să-și schimbe modelul de business, în principal prin adoptarea de noi tehnologii și îmbinarea utilizării acestora pentru oferirea de noi produse. Evoluțiile tehnologice și adaptarea acestora la piața imobiliară sunt elemente care vor defini felul în care, pe viitor, se vor face afacerile în acest sector. Transformarea trebuie să fie cât mai rapidă deoarece nevoile clienților sunt în permanentă schimbare, iar companiile care nu vor fi în stare să se folosească de noile tehnologii și să-și schimbe modelul de afaceri riscă să iasă din afaceri”, spune Anda Rojanschi, Partener D&B David și Baias.

Raportul include o privire de ansamblu asupra factorilor specifici piețelor din Asia, Europa și Statele Unite ale Americii, care au implicații globale:

• Competiția în creștere pentru active din Asia schimbă fundamental industria și deseori chiar neașteptat. Mulți investitori cheie se expun riscurilor pentru a reuși să marcheze profituri, în timp ce alții caută soluții mai sigure dar care în același timp să le ofere câștiguri care nu mai sunt oferite de titlurile de stat. Există investitori care s-au mișcat către segmentul de spații cu valoare adăugată. Un rezultat al acestui fenomen este migrarea investitorilor către piețe și clase de active care până nu demult nu generau prea mult interes. În acest moment managerii de fonduri consideră active sănătoase centrele de date, proiectele rezidențiale accesibile, construcțiile destinate închirierii, căminele studențești și azilurile pentru bătrâni.
• Piața de profil din Europa se bucură de confortul celei mai solide creșterii economice a ultimilor zece ani din Uniunea Europeană, care susține investițiile și cererea ridicată de spații. Mare parte a acestei creșteri a fost susținută de economii dezvoltate cum ar fi cea a Germaniei, Franței, Italiei sau Spaniei. Pentru specialiștii imobiliari europeni este destul de dificil să se rupă de Londra, mai ales în condițiile nesigure generate de Brexit. Dar raportul notează faptul că investitorii asiatici nu par a avea o problemă cu Brexitul și vizează investiții pe termen lung în Londra.
• În Statele Unite ale Americii este de urmărit posibilul impact al unei noi legislații federale asupra domeniului imobiliar. Concluziile ediției de anul acesta a prezentului raport arată că 61% dintre respondenți consideră că aceasta va fi benefică pentru sector. În jur de un sfert dintre intervievați spun că reforma fiscală va spori cererea investitorilor, iar un procent similar spun că va îmbunătăți cererea de închiriere. Raportul arată că faptul că rămâne de văzut care va fi impactul asupra zonei rezidențiale, dar notează trei potențiale efecte: investitorii străini vor putea să investească și să repatrieze profituri mai ușor decât înainte; companiile americane care până acum și-au ținut parte din profituri în străinătate pentru a beneficia de taxare mai mică vor putea să-și aducă în țară acele câștiguri și nu în ultimul rând, taxarea pentru companii se va reduce în Statele Unite.